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Offene ImmobilienfondsBei einem Offenen Immobilienfonds kaufen die Fonds-Manager eine Reihe von Immobilien. Bei deutschen Offenen Immobilienfonds ist gesetzlich vorgeschrieben, daß der Fonds mindestens 15 Objekte umfassen muß. Das ergibt eine Streuung der Anlegergelder und somit eine Verminderung des Risikos für die Anleger.Offene Immobilienfonds gehören zu den Offenen InvestmentFonds. In Deutschland unterliegen diese InvestmentFonds und deren Anbieter, die Investment-Gesellschaften, der staatlichen Aufsicht und Kontrolle durch die  Aufsichtsbehörde BaFin.
Geschlossene Immobilienfonds Von den Offenen Immobilienfonds sind die Geschlossenen Immobilienfonds zu unterscheiden. Sie haben nichts mit den Offenen Immobilienfonds zu tun. Sie werden nicht von Investment-Gesellschaften betrieben, sie unterliegen keiner staatlichen Aufsicht oder Kontrolle. Das Geld mehrerer Anleger wird gesammelt, um damit ein bestimmtes Objekt zu finanzieren, zum Beispiel ein Einkaufszentrum oder ein Freizeitbad. Die Mindest-Anlagebträge liegen bei 25.000, 50.000, 100.000 oder mehr EURO. Ist genug Geld in den Fonds geflossen, wird er für neue Anleger geschlossen. Der Anleger wird Beteiligter an einer Gesellschaft, die das Objekt realisiert. Als Gesellschaftsform wird entweder die Kommanditgesellschaft (KG) oder die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gewählt. Im Falle der GbR haftet der Anleger mit seinem gesamten (auch zukünftigen) Privatvermögen - nicht nur mit seinem Anlagekapital! Will man seine Anlagekapital zurück, muß man einen Käufer für den Anteil an dieser Immobilie suchen und finden. Neben seriösen Geschlossenen Immobilienfonds gibt es unzählige unseriöse. Jährlich verlieren die Anleger in dubiosen Geschlossenen Immobilienfonds Hunderte Millionen EURO. Die Empfehlung kann hier nur lauten: Hände weg, wenn Sie keine Ahnung davon haben. Am besten Sie informieren sich vorher online über Immobilienfonds. Das Angebot an Offenen Immobilienfonds der Investment-Gesellschaften Es gibt nur ein paar Anbieter und nur ein paar Immobilienfonds. Große Unterschiede gibt es nicht, kleinere schon. Die Fonds-Manager müssen mit dem Geld der Anleger möglichst lukrative Immobilien erwerben. Lukrativ ist eine Immobilie dann, wenn sie möglichst zu 100% zu einem angemessenen Mietpreis vermietet ist und sie eine dauerhafte Wert-Steigerung aufweisen kann. Da spielt die Lage und die Qualität die wesentliche Rolle. Bei Immobilienfonds geht es - kurzum gesagt - darum, daß die Fonds-Manager "Gurken-Käufe" vermeiden. Das ist manchmal gar nicht so einfach. Mittlerweile wollen so viele Anleger Fonds-Anteile an einem Immobilienfonds, daß die Fonds-Manager Mühe haben, für das viele Geld lukrative Objekte zu finden. Das führt dazu, daß manche Immobilienfonds bis zu 40% der Kundengelder in verzinslichen Geldanlagen "geparkt" haben. Aber die Nachfrage stieg weiter und so kam es, daß die Fonds-Manager das neue Geld in weniger gute Immobilien anlegten. Die Folge: Zunehmender Leerstand und damit geringer werdende Mieteinnahmen. Sie werden vielleicht fragen "Warum hat man nicht einfach die Annahme neuer Anlegergelder gestoppt?" Das geht nicht, sagt das Gesetz. Ein Offener Immobilienfonds wäre dann kein "Offener" Immobilienfonds mehr. Eine vorübergehende Schließung um eine zeitlich befristete Krise zu überwinden, ist möglich. Aber keine dauernde Schließung. Im Dezember 2005 eskalierte die Problematik. Die Deutsche Bank hat den Offenen Immobilienfonds "Grundbesitz-Invest" (gehört zur Deutschen Bank Tochter DB Real Estate) am 13.12.2005 vorerst geschlossen. Das passiert zum ersten Mal seit 1945. Was bedeutet das für die rund 300.000 Anleger? Die Rücknahme und Ausgabe von Anteils-Scheinen des Fonds sind bis Februar 2006 ausgesetzt. Bis dahin soll es eine Neubewertung des Immobilien-Bestandes in diesem Fonds geben. Muß der Wert der Immobilien nach unten korrigiert werden, droht den Anlegern ein Teilverlust ihres Anlagekapitals. Viele Anleger hat das und die Berichterstattung darüber im Jahr 2005 zu massiven Verkäufen veranlaßt. Als jetzt bekannt wurde, daß der "Grundbesitz-Invest" Immobilienfonds neu bewertet werden muß, löste dies eine Verkaufswelle unter den Anlegern aus. Das bringt die Fonds-Manager unter Druck und Zugzwang. Viele Anleger wollen sofort ihr Geld zurück, Immobilien lassen sich aber nicht beliebig von heute auf morgen verkaufen. Deshalb wurde er jetzt geschlossen. Kein Geld zurück (im Moment), kein neues Geld mehr in den Fonds. Durchatmen und die richtigen Entscheidungen treffen. Solche, die im Interesse aller Anleger sind. Im Januar 2006 kam nun ein neuer Tiefschlag. Zwei weitere Immobilienfonds haben geschlossen, das heißt den Kauf und den Verkauf von Immobilienfonds-Anteilen eingestellt. Während die Kleinanleger besonnen geblieben sind, hat einige Großanleger die Panik doch noch gepackt. In drei Tagen zogen sie mehr als eine Milliarde aus Immobilienfonds ab. Die Rendite Mit Immobilienfonds kann man auf den ersten Blick keine hohe Rendite erzielen. Die besten lagen in der Vergangenheit bei rund 5,5 Prozent - langfristig im Durchschnitt. Die Rendite resultiert im wesentlichen aus zwei Komponenten. Den Miet-Einnahmen und der Wert-Steigerung. Letztere wird von Sachverständigen für jedes Objekt im Immobilienfonds geschätzt. Da ist viel Luft "nach oben und unten". 20% Verschätzungsquote sind da schon mal drin. So wundert es nicht, daß die Jahres-Wert-Entwicklungen nicht ins Minus rutschen. Und langfristig reicht das dann für Durchschnitts-Renditen, die ziemlich konstant um die 5,5% liegen. Die zuvor oben beschriebene Immobilienfonds-Krise rüttelt natürlich an diesen Renditen. In Zukunft kann das wesentlich schlechter ausfallen. Die Zeiten sind erst einmal vorbei, wo viele Anleger, vor allem Ältere, Immobilienfonds als eine Art sicheres "Renten-Papier" bewertet haben. Steuern auf die Kapital-Erträge Der steuerpflichtige Teil besteht vor allem aus Mieteinnahmen und Zinsen. Diese machen im Durchschnitt etwa 3,5% jährlich aus. Bei einer Rendite von um die 5,5% in den letzten 10 Jahren, sind das rund 2/3 des gesamten Kapital-Ertrages. Anpreisung steuerlicher Vorteile Immobilienfonds wird - weitgehend zu Unrecht - nachgesagt, sie eigneten sich aus steuerlichen Gründen zur Geldanlage. Dahinter steckt: Ein Teil des Gewinns, den der Immobilienfonds macht, resultiert aus den Wert-Steigerungen der Objekte. Und dieser Teil ist steuerfrei. Das ist - von Immobilienfonds zu Immobilienfonds etwas abweichend - etwa ein Drittel des Gesamtgewinns. Macht der Immobilienfonds also 6% Gewinn, so bleiben 2% auf jeden Fall steuerfrei für den Anleger. Die restlichen 4% (stammen vor allem aus Mieteinnahmen) fallen dann unter die Steuerpflicht auf Kapital-Erträge. Wer Kapitalanlagen hat, deren Wert den allgemeinen Steuer-Freibetrag überschreiten, muß Steuern an den Staat abführen. So weit ist das o.k. Nur, eine Rendite von 6% langfristig durchschnittlich ist so toll nicht. Schafft ein Rentenfonds 7,5% (fast vollständig steuerpflichtig), Pfandbriefe 8% (vollständig steuerpflichtig), dann bleibt auch nach Steuern oft mehr übrig als bei einem Immobilienfonds. Aber sei´s drum. Wie gesagt: Für gemütliche Anleger ist ein Immobilienfonds durchaus zu empfehlen. Bei Immobilienfonds gibt es wegen der vergleichsweise geringen Schwankung nicht so große Unterschiede zwischen den einzelnen Immobilienfonds. Dennoch sollten Sie einen Blick in eine Vergleichstabelle der Verbraucher-Zeitschriften riskieren. Wenn die Immobilienfonds schon keine Super-Rendite bringen, sollte Ihnen jedes Zehntel Prozent wichtig sein. Nicht, daß Sie - ohne Information - gerade den Immobilienfonds wählen, der auf dem letzten Platz rangiert - bei den Vergangenheitsleistungen. |
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15.12.2005 Deutsche Bank schließt Immobilienfonds Böses Vorzeichen? Anleger in Panik? |
